剛進入2018年，地產股就起了一波大行情。1月，主流地產股大漲三成左右，比如萬科。地產股為何如此強勢？
其實，這是中國房地產市場，在本輪房地產短周期上行階段（2015年以來），所出現的諸多「奇觀」中的一個。2015年以來，中國房地產市場出現了四大奇觀。
且聽老楊，一一道來。
第一大奇觀：投資投機席捲全國
本輪短周期的上漲行情，啟動於2014年四季度的京滬深，加速上漲於2015年3、4月份的深圳。其後，星星之火，漸成燎原之勢。2016年3月，老楊首創「房地產板塊輪動」理論，其後兩年，被完美驗證。
我列舉過去三年裡三個城市的「房事」，與大家一起管中窺豹。
2015年二季度，深圳人民全嗨了，陶醉在房價暴漲、直線拉升的氛圍中。深圳人民在房產投資方面的敏感性，當之無愧全國No.1。那個時候，全國人民都看不懂深圳，比如大兄弟廣州，當前房價仍躺地板上，一動不動。
2016年二季度，合肥人民全瘋了，合肥房價暴漲，只用了短短一個季度，就奠定了2016年全球房價漲幅No.1的傲驕地位！合肥人民，沒房的急著買首套，有房的急著買多套。三季度安徽人民跟著全瘋了，紛紛湧入省城投資房產。在合肥沒買房？你也太OUT了吧。
2017年二季度，杭州人民全醉了，房價繼續暴漲（自2016年三季度開始大漲）。大量拆遷戶手持大量現金到處買房，杭州新盤幾乎全部日光，二手房價格持續飆升。杭州人民已經忘記2011至2015年房價下跌期的疼痛，自信經過G20一役，杭州已經一躍成為一線城市，甚至成為宇宙中心，無數利好湧來（含亞運會），他們大大方方高喊「杭州房價永遠漲」。除了杭州人民，大量外地投資客湧入，受制於限購，臨安、海寧、紹興（柯橋）等環杭區域，也成為投資客的新寵。
上述，只是三個代表城市。實際上，這輪房價上漲行情如此之大，範圍如此之廣，板塊輪動如此充分。投資投機風潮大範圍蔓延，全國很多地區的街頭巷尾，人們都在談論房價上漲，炒房賺錢。這樣的奇觀，史所罕見，其瘋狂程度遠超上一個樓市繁榮期的2013年，也超2010年、2007年這兩個繁榮年份。
第二大奇觀：違規資金圍城房地產
房地產是資金密集型產業，離開資金支持就玩不轉。從資金的角度來看，哪裡有錢賺，就湧向哪裡。本輪房地產大牛市，正值中國經濟增速下滑與實體經濟不振，同時2015年6月後股市走熊，加之多次降准降息之後資金充裕，於是大量資金違規殺入房地產，一度形成「錢多房（地）少」的奇觀！
各種金融機構，各種違規資金，紛紛湧進房地產市場。比如2016年，商業銀行在給開發商的前端購地配資方面，爭得頭破血流。往往是，一個地王剛產生，一堆銀行爭著給這塊配資，甚至出現9:1的誇張比例，9成資金由銀行或其他金融機構（比如險資）提供，開發商只出一成地價款。這屬於赤裸裸的違規操作！我國現行法律法規禁止金融機構借貸資金給開發商購地！
再如，各種資金紛紛給個人購房者提供槓桿，甚至首付款都是借來的。首付貸是個風險巨大的東西，一旦房價明顯下跌，其運行機制就類似美國的次貸危機：房子現值低於貸款餘額，購房者喪失還款能力。另外，還有各種消費貸、抵押貸、信用卡透支等違規資金，給投資投機者、炒房者，源源不斷地提供彈藥。這些行為全部屬於違規操作！
如果細究，可以發現，大量的網貸P2P產品，各種金融機構的資管產品、銀行理財產品等，其中相當多的募集資金，最後都流進了房地產市場，或者貸給了開發商，或者貸給了購房者（其中多是投資者）。
大量違規資金的存在，成為威脅中國金融體系穩定的一大隱患。這也是為什麼，相關部門近兩年一直強調防範金融風險，降低宏觀槓桿率，逷制房地產泡沫化。
第三大奇觀：房企軍備競賽
年底前後，各家房企紛紛開年度總結與展望會議，老楊受邀參加了多家房企的會議。總體來看，2017年多數大中型房企的銷售業績大增，關鍵是2018年，他們的目標定得更高，激情更熾，雄心更大。
2017年，全國銷售總金額超千億的企業達17家，相比2016年的12家，大增四成！前十大開發商的市場佔有率，由2016年19%，增長至2017年的24%，提高5個百分點（歷史最快增速）。
2017年，多數大中型開發商都瘋掉了！為了業績、為了排名，每個有追求的開發商，必須打雞血。瘋狂拿地、併購，增加土儲，幾乎每個大中型開發商都計劃在2018年「彎道超車」！
這是一個瘋狂的年代，恰似歷史上大國之間的軍備競賽。如此激烈的排名之爭、激進的擴張節奏，肯定是難以持久的，但誰都不願退縮。
那麼，在2018年房地產調控不放鬆、金融強監管升級、全國樓市降溫的大背景下，預計全國新房蛋糕難以繼續做大，開發商資金鏈會持續趨緊，哪來那麼多錢去購入大量土地？樓市降溫之後，銷售遇阻，資金回籠變慢，同時遭遇償債高峰（2015至2016年房企發債很多）。軍備競賽，既是擴張戰，又是消耗戰，一年或兩年後，必有開發商被拖垮！
在老楊看來，對於開發商來說，婚姻很長，高潮很短。買房和賣房的就像夫妻，夫妻在一起生活，就形成了房地產市場。
新房市場天生供求節奏不匹配、夫妻生活不和諧。市場突然熱起來時，貨很快賣完；炮彈用完怎麼辦，急忙購地補貨后，火急施工，等到可以賣房時，市場已經降溫。有時候還來得及出現第二次高潮，但很有可能在你玩得正嗨的時候，老爺子一腳將門踹開，大喝一聲：房地產調控了。著急、無奈、上火，都沒用，只能等著下一輪市場的復甦和回暖。
然而，這次，房價漲幅巨大，市場行情很大，即便2018年行情即將結束，當前開發商們仍然相信自己很強，比別人身板更硬朗，可以再來兩次高潮。老楊警告：當心精盡人亡。
第四大奇觀：地產股逆勢暴漲
首先，總體上看，地產股是跟著股市大勢運行的，大盤走勢是影響地產股的主要因素。比如，2015年上半年，地產股與大盤一起上漲。
其次，地產股還受到房地產政策、市場的影響，這是次要因素。政策寬鬆，樓市上行階段，有利於地產股上漲。其中，地產股對房地產政策更為敏感 ，一般而言，在政策由緊轉松的初期，此時樓市還沒有回暖，地產股開始提前上漲了，比如2014年3月兩會政府工作報告提出實行房地產「分類調控」。而在政策由松到緊，樓市還沒明顯降溫時，地產股已經開始走弱了；比如，2009年12月房產新政、2013年2月國五條新政。
最後，具體地產股，還受到具體企業基本面的影響，尤其是業績。
回顧這一輪房地產短周期，2016年樓市最火爆，全國新房銷量與均價增速較快，2017年繼續增長，但成交量與均價增速放緩。2016年9月30日住建部開會部署部分城市（圈了16個城市）的調控工作，標誌著政策轉向。
然而，直至2017年，港股中的內房股才開始出現罕見的暴漲行情。直至2017年四季度，A股中地產股才開始大漲。過去三個月，A股主流地產股上漲了五成左右，遠超A股總體漲幅。
究其原因，主要源於企業基本面顯著改善、業績提升，同時地產股在大漲之前估值低偏，處於價格窪地。另外，還有一個典型現象，作為過去兩個月地產股大漲的帶頭大哥泰禾，拉了幾個漲停板，居然始於老闆公開聲稱2018年業績將翻番，銷售額的目標是2000億元。
但是，大家必須明白一點，2016年樓市最熱、開發商銷量增幅最大、項目利潤較高，這主要反映在房企2017年年報中。而2017年銷售業績雖仍強勁，但很多房企2016年在一線和強二線拿了較多高價地，很難賺到錢，這將反映到2018年年報中。至於很多房企仍在參與的「軍備競賽」，2018年繼續激進拿地，則2019年將「吃不了兜著走」。
近幾個月地產股暴漲，打破了以往的規律，在政策收緊信號如此明顯的情況之下，居然來了一波暴漲，顯然有些誇張了，可歸為異常現象。
總而言之，過去三年，中國房地產市場驚現上述「四大奇觀」，這在過去幾十年的歷史上，是從未有過的異常現象。這也折射出本輪房地產上漲行情之大，讓部分市場參與者（購房者、開發商、金融機構）神魂顛倒、紙醉金迷、貪婪無度。而這些，恰恰是房地產泡沫的特徵！
思 考 題
近日，連任志強都開始「唱空」樓市的情形下，你認為地產股還大漲意味著啥