任志強近日在一個半公開的場合，一反常態的說房價漲不起來了，當然，很多自媒體都搶先發布，急匆匆解讀，說房價真的要降的有，說任總被「招安」的也有。不過任志強究竟是怎麼說的，筆者找了找網上的小視頻看了看，大意如下幾點意思：
1.2018年是沒法預測的。
2.三個「下降」—房地產投資下降，房地產開發面積下降，房價下行的城市數量增加。
3.這一切的前提是：房地產政策不變、防範金融風險去槓桿的政策不變。
那麼這段話核心意思就兩個，房價受控於政策；居民依舊只認房子，只要讓買，就一定買買買。
所以，與其關心任志強說的對不對，倒不如想想看為什麼大家對於樓市的研判，只從政策考慮呢？因為中國的老百姓和投資者是極度偏愛房子的，房子也在過去20年成就了一批中產。然而，這批中產有的華麗轉身，多元經營自己的財富，倒也風生水起。更多的人，則看著自己的賬戶，充滿了焦慮。
為什麼呢？有錢還要焦慮？從國內家庭的財富構成看，逾70%的資產是房產。在中心城市有一套像樣的房產就是千萬富翁，即便是三四線城市，如果有個兩三套房，也是人人眼中羨慕的「土豪」。但除非是自己實打實全款買的，大部分家庭投資房地產，都要依靠銀行信貸，通過金融加槓桿實現房產規模的擴大。這樣一來，實際生活水平就會隨著房產規模的擴大而下降。不是有句順口溜：北京中產家庭，住千萬豪宅，拿萬元月薪，過緊巴日子。這樣的生活，自然會導致中產集體「焦慮症」。
造成這樣的結果，源自於許多人用資產規模界定「中產家庭」而忽略了收入水平和可支配收入。即便是考慮資產，也是那種具有流動性的資產，可以隨時變現的資產，可以抵得住通脹和金融風險的資產。舉個例子，就說你貸款20年買的房子，它能隨時變現嗎？能增值再抵押嗎？能體現出尊貴生活方式嗎？不能！相反，它每個月還要佔用你的收入。
這裡，總有人會站出來抬杠，「那麼你的意思就是把錢放在手裡？」筆者強調降低負債率，投資增加流動性，不等於說就是把錢存銀行。按照經濟學原理，未來資本社會會有三個必然發生的：M2增長、M0流動速度、以及金融槓桿化。說的簡單點，就是如果只存錢，只買房，不懂利用金融槓桿，那麼你現在的財富在未來一定會縮水。
而現在中國家庭熱衷於持有的房產，雖然可以加槓桿、雖然可以抵禦M2增長帶來的幣值縮水，但是流動速度幾乎為0。再回到文章開頭我們說的，房價三個下降的條件是調控不變，從近來發生的事情看，無論是決策層反覆強調調控不放鬆，還是銀監會針對廈門消費信貸流入房產投資的處罰決定，都體現出決策層對於調控房價、穩定市場的決心。這無疑進一步將流動性鎖定。這樣的趨勢下，囤積房產能說是明智的嗎？
總之，一個家庭，被動現金流越多，財富水平就越高，焦慮也就會越少；而不動產佔比越高，負債率高，焦慮就越多。家庭的焦慮與快樂，和資產配置息息相關。而資產配置的原則就在於配置能帶來持續現金流且低負債的，拋售流動性差，現金流水平低的。房子是中性的，人們喜歡買房是過去它能增值，而未來還用老眼光去投資，贏只是僥倖，焦慮則將成為必然。
本文由星火記者聯盟（微信ID:cctv11227)供稿，於無聲處聽驚雷，敢講話、講真話，是財經愛好者不可多得的內參！