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新年伊始，中國鐵建房地產集團有限公司以9.82億元獲得姑蘇區「蘇地2017-WG-47號」地塊。據測算，該地塊4.3萬元/平方米的單價刷新了蘇州最高樓麵價記錄，成為新的單價地王。據悉，包括中鐵建、葛洲壩、綠城和九龍倉等在內的十幾家房企參與「蘇地2017-WG-47號」競拍。
資料顯示，這並不是中鐵建第一次在蘇州高價拿地。2016年底，位於蘇州工業園區萬壽街北、啟月街西的「蘇園土掛（2016）04號地塊」由中鐵建拍得，最終成交價766667萬元，樓麵價27757元/平方米，溢價率53%。
為此，業內專家發出警示，在地方調控政策持續，限價令難以鬆動的背景下，當前土地市場的地王項目普遍面臨「入市難，回本難」的困境。尤其是，這兩年土地市場激進拿地的企業將面臨「高價地陷阱」。
事實上，近期二三線城市地王又開始有復甦的苗頭。1月16日，中國土地勘測規劃院公布了2017年第四季度主要城市土地市場價格水平。結果顯示，主要監測城市中，一線城市各用途地價環比增速放緩；二線城市各用途地價環比、同比增速均呈上升態勢。當前土地市場的風險已經從一線城市向二三線轉移。二線城市當中的蘇州、南京、合肥被公認為是土地價格超越理性區間的風險區域。
那麼，近期二、三線城市為何又是地王頻出呢？一方面，以蘭州、南京、西安為代表的二三線城市給限購政策鬆了綁，這對於開發商來說，似乎已經聞到了全國樓市政策將要轉向的味道。
另一方面，去年儘管受到房地產調控的擠壓，但是對多數房企來說，成交量創出歷史新紀錄，目前一線城市土地市場受到調控，二三線城市再不布局，那麼今年年底前真的沒新樓盤可以推出了。
不過，我們認為，與過去拿地不同，過去開發商隨便拿地，只要拿下來總歸是有賺的，只是賺多賺少而已。而今年開發商在二三線城市拿土還是要謹慎的，或者說很多「地王項目」已成陷阱，目前中國的土地市場發生了很大變化，再盲目當地王就不值得了。
首先，近一二年的地王項目，有近一半尚未開工。據克而瑞研究中心一份針對「地王項目」的研報指出，這些熱門城市2016年產生的50個典型地王項目當中，截至目前有14宗尚未開工。其中不乏2016年上半年成交的「蘇地2016-WG-26號地塊」，閑置時間已達一年以上。
據統計，地王項目主要集中在蘇州、廣州、深圳、廈門等核心一二線城市，這倒不是開發商要囤地待漲，而是當地政府限價了，或者周邊房價已經跌到地王拿地價格以下，昔日地王已經被套住了，如果貿然投資開發，還要拿出更多的資金投進這個項目，顯然開發商不是傻子，雖然被套了，但也清楚已太晚了。`
再者，新晉地王急於拿地，殊不知周邊的商品房單價要低於房企拿地的價格，「麵粉貴於麵包」價格，這種情況不可能會長期持續下去。這次中鐵建在蘇州以9.82億元獲得姑蘇區「蘇地2017-WG-47號」地塊。該地塊平均樓板價高達4.3萬元/平方米的樓板價。
這會使該地王項目面臨兩難選擇，就是趕快造樓出售吧，又要投入大筆資金，可能造出樓盤高價還買不出去，資金回籠難度很大，但把土地拋荒囤積在那裡吧，要知道若是幾年不開發，土地會被當地政府收回。
最後，限價令擠壓掉了地王們的贏利空間。2017年開始地方樓市調控政策不斷升級，「四限」範圍力度持續擴容，整體市場下行趨勢也較為明顯，尤其是政府區域「限價」政策的出台，對房企即將入市的地王項目衝擊不小。
例如「蘇地2016-WG-46號地塊」的「仁恆地王」，拿地樓麵價超過3.8萬元/平方米，目前區域最高限價標準為4萬元/平方米，若此時入市基本無利潤空間可言。本來開發商想通過對房產項目的精裝修來上調房價，這樣他們還有贏利空間，但是限價令一出，開發商就算對房產項目精裝修，也難以將房價上漲多少。
近期頻頻傳來蘇州地王、南京地王被套的消息，這是一個好現象，過去房地產市場只要閉著眼晴拿地開發，至於房產開盤后能否有錢賺，開發商根本不需要考慮，而現在開發商的拿地風險正在上漲。未來不如與政府部門合作，多建造一些房屋租賃房，或者參與政府的危棚簡屋的改造，而唯有這樣房企才能逐步走向理性的發展之路。
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