來源：投中網 作者：馬巾坷
長租公寓2018要火了嗎？答案大概率是肯定的。
2018年1月16日，孵化於鏈家的中國長租公寓品牌自如對外宣布，獲得40億人民幣A輪融資，該輪由華平投資、紅杉資本、騰訊3家機構領投，融創中國、泛大西洋投資、源碼資本、海峽資產、新希望等機構跟投。該筆融資金額刷新了中國公寓行業單筆之最，也是創業公司罕見的首輪融資紀錄。接受投中網記者採訪時，華平合伙人、中國高科技組投資負責人丁毅直言，「（自如）是個競爭激烈的案子。」
在此前的2017年，長租公寓市場融資就開始提速，蛋殼公寓、麥家公寓、蘑菇租房等平台均獲得新一輪融資。參與的資本包括，東方富海、愉悅資本、優客工場、啟明創投、復星地產、保利投資等，除了創業公司，以萬科為代表的地產商也加緊對公寓租賃業務的重視。
而資本對於長租公寓的青睞，除了認可它是個有門檻的好生意外，在租房背後，讓他們感興趣的是，未來70%會選擇租房的「新市民」群體。
9座城和50萬間房
2010年，時任IBM首席戰略諮詢顧問的熊林加入鏈家，被董事長左暉授命進行租賃業務分析與戰略設計。2011年10月自如正式成立，目標通過互聯網O2O模式，解決業主出租難、租客找房難且體驗不佳的痛點。內部創業多年後，2016年，自如從鏈家剝離獨立運營。
目前，自如推出了自如友家、自如寓、自如驛，產品線延伸至整租、豪宅、民宿、以及提供傢具家居產品的自如優品。截至2017年底，自如已進入北上深、杭州、南京、成都、天津、廣州、武漢9座城市，為超過20萬業主委託管理50萬間房源。
自如董事長左暉感嘆，該輪融資可以算是自如的成人禮。對於租賃領域，他認為，未來有三個品類會有非常大的空間，首先會出現非常大的運營平台公司，其次也一定會有一大批B端物業的持有人，第三會有了不起的租賃運營者，「這三塊有可能是獨立發展，也有可能是混業經營」。左暉說，未來自如可能會運營1000萬租賃人口的社區，這也意味著每天，自如與客戶間會有一億小時的接觸，「這是非常有想象力的機會。」
紅杉資本中國基金合伙人劉星表示，「無論對於房東還是租客，通過專業化、品牌化的機構來為自己獲得高品質的服務，是國人在居住領域的消費升級，這個趨勢非常明顯且將持續放大。自如在這個行業具有絕對的頭部優勢。我們非常看好自如的商業模式和企業文化、強大的技術能力、快速的執行落地能力和長遠價值的創造能力，相信自如在未來也會持續領跑行業。」
華平中國區聯席總裁程章倫認為，中國的城鎮化進程極大推動了城市長租市場的高速發展，大約70%的大中型城市的「新市民」選擇通過租賃解決住房問題。自如作為中國最大的專業品牌租賃公寓資產管理機構，無論是在用戶導入、移動互聯網和大數據應用，還是在日常管理服務上，都具有強大優勢。
騰訊投資執行董事余海洋認為，自如用6年時間搭建出一套系統完善的移動互聯網租住平台，騰訊非常認可自如在居住領域上的科技創新能力。未來，自如作為一個高品質的青年生活社區也有很大的想象空間。
熊林還披露了自如下一步戰略規劃，例如，在現有9座城市加大投入力度，提供高品質產品及服務；加大產品研發創新、服務投入，提供更高品質服務、全線居住產品，並為全國上萬名自如服務夥伴配備更專業、更現代化的服務工具；
加大團隊專業能力培訓及成長支持投入，引入更多專業人才，建立自如管家的職業培訓認證體系等；
在智能家居、大數據、社區與社交應用等方面加大科技創新投入，通過科技創新提升運營管理效率和客戶體驗。
一線70%新居民會租房
華平2014年曾投資魔方公寓，近年其集中式機構租賃運營模式成長很快。幾乎同一時間，華平也關注到了自如。丁毅和團隊對項目的調研發現，中國現有約一萬億租賃市場，其中大部分為傳統普通租賃，分散雜亂。「未來幾年增長最快的應是分散式機構化租賃運營品牌。」丁毅說。
有這樣的判斷，取決於幾個驅動因素。第一，城市化在過去15年中，外來人口湧入，「讓接近三億人在一二線城市租房子」。其次，過去幾年房屋價格增速遠超收入，購房人年齡開始后延，「一線城市約70%新市民會選擇租房。」
第三，一線城市城區存在大量合租房，是明顯的供給和需求錯位。丁毅認為，這三點都促使了像自如這樣的機構化玩家，更適應市場的需求。
丁毅將自如要做的事看作是二房東，但與以往二房東不同，它有標準的裝修、家居配置，自如在業主與租客之間做更好的匹配、提供更好的「租后」服務。
他更希望把自如看成新市民綜合服務提供商，「未來自如可以滿足一個城市的參與者，從大學畢業到購房前，有一套完整的產品系統，來覆蓋這類人群不同階段的住房需求。」
讓丁毅覺得有吸引力的是，自如作為一家以房屋租賃為切入點的公司，十分具有科技感。「用戶在自如APP上看中的房子，可直接到現場看房，滿意后即簽約，過程在一天通過移動互聯網完成，不需要通過人，只要用手機和管家溝通，這是傳統二房東達不到的效率。」
鏈家的基因讓自如對地產租賃以服務為導向有很好的理解，「這是他們過去五六年打下的基礎，也保障他們獲融資后，能在全國放量開展業務。」
華平對於房地產和互聯網領域的布局，最早可追溯到2005年。據程章倫介紹，2005年前後，房地產還未起步的1.0時代，華平投資了綠城、富力等知名地產商，伴隨中國的城市化，北上深區域租房開始變得普遍。
華平投資的魔方公寓，通過對整棟樓物業的收購改造，解決過去四五年中湧入大城市的白領人群居住問題，「城市發展、消費升級，不同時間段都會帶來不同的投資機會。」
目前，機構化運營的租賃房在中國前十大城市中佔比不足1%，「未來增量最快會在這塊」。程章倫說，行業中會有不同背景的人參與，但怎樣把售後服務基因加上互聯網，自如很有經驗，這是華平對自如有信心的原因。
據悉，過去13年間，華平在地產和互聯網領域投資了40多個項目，投入30多億美元，華平持有的房地產產值接近4000-5000億人民幣。程章倫認為，自如是橫跨房地產和互聯網的產品，「自如有獨特的經濟模型和互聯網平台來提供這個服務。」
資本提速下的長租公寓市場
目前，在北京有幾十萬承租人在享受自如的服務，未來能否在其他大城市中「快速複製、不變形」是此輪融資后的關鍵。「這涉及團隊、人才培養、標準制定，自如在北京這樣成熟的市場已獲得了有效的經驗。」丁毅說。
事實上，伴隨商品房市場調控的企穩，加上「租售同權」等利好政策的出台，越來越多的大品牌地產商也開始進入長租領域。
不過，在程章倫看來，同樣是運營長租公寓業務，開發商和獨立運營商有很大不同，他認為，地產商的DNA中更多的優勢是拿地蓋房。以自如為代表的獨立運營商則是「通過一個網路或機構提供服務。」它們的基因決定其運營消化能力更強。
其次，在一線城市，核心城區的地塊對開發商來說，可遇不可求，他們獲得大部分地塊相對偏遠。對自如來說，核心城區存量房是其最大市場，「地鐵沿線的房子大部分都在個人業主手中，開發商能掌握的房源大多是外環郊區開發的房子，這是他們在長租領域最大的差別。」
曾有機構測算，機構化租賃運營的商業模式中，55%的拿房成本佔比和百間約60%的入住率是盈利的零界點。萬科董事局主席郁亮此前曾表示，從回報率來說，旗下長租公寓「泊寓」能夠達到1%-2%的回報率就很滿意了。冠寓CEO韓石稱，龍湖集團對長租公寓業務三年內不考慮盈利問題。
不過，這並不代表長租公寓不是一個好生意，更準確的說，無論從資源獲取還是運營管理上來講，它都是一個有門檻的生意。資本的趨之若鶩，從2015年即已開始。
CV Source數據顯示，2015年至今，共有近150個長租公寓類項目獲得融資。這一現象在2017年更加提速。蛋殼公寓、麥家公寓、蘑菇租房等平台均獲新一輪融資。
2017年3月，保利資本數千萬元投資麥家公寓；同月，蘑菇租房獲得C輪融資；6月，蛋殼公寓獲得愉悅資本、優客工場等超億元A+輪融資；5月，東方富海、啟明創投超億元投資安心公寓B+輪；5月復星地產投資樂乎公寓A輪；除了創業公司，萬科2016年5月推出長租公寓品牌泊寓后，就計劃在2018年將管理規模增至15萬間。
這一年還成為長租公寓的政策大年。2017年3月，北京提出時點推進集體土地建設租賃用房，幾個月後7月，住建部聯合多部委發布相關通知，並選取廣州、深圳等12個城市為首批住房租賃試點。
此次自如融資，進一步拉開了2018年長租公寓行業的軍備競賽帷幕。
目前，以傳統地產開發商、中介、創業公司為主的三股勢力佔據主要的長租公寓市場，數據顯示，排名前30的房地產企業中有1/3以自營或投資方式參與了長租公寓賽道，例如萬科（泊寓）、招商蛇口（壹間）、龍湖（冠寓）、金地（草莓社區）等。
由地產中介孵化的除了自如外，還有我愛我家的相寓，和世聯行的紅璞公寓，后兩者管理房源量為50萬間和10萬間。
互聯網基因的創業項目也佔有相當比例。定位白領公寓的魔方公寓，已獲得三輪融資，股東包括華平、德同資本、中航信託等，據悉，魔方現已覆蓋15個核心一二線城市，擁有4萬間公寓房源。
聚焦員工公寓的安心公寓，目前在全國擁有60家直營店，三萬多張床位，其已獲得五輪融資，股東包含啟明創投、東方富海等；定位青年居住社區的YOU+，也先後獲得歌斐資產、順為資本、時代地產、策源創投等參與的三輪約4.5億美元融資；
主打城市核心地段中高端白領用戶的新派公寓也獲得華住酒店、賽富投資基金的數千萬美元融資。另一家定位畢業1-3年青年用戶的優客選家，獲得了經緯中國、君聯資本等參與的四輪融資。此外，寓見獲得險峰長青、策源創投、順為資本、毅達資本、西高投參與的三輪融資。
2萬億市場背後的「抓手」
各路資本湧入的長租公寓市場真正的吸引力是什麼，我們以自如為樣板來看。
自如以分散式存量房為主要市場，這可以理解為傳統房屋租賃中介業務的進階版，他們期望利用自己擅長的服務換取更大的利潤空間。
此前鏈家的傳統租賃業務，每個房屋鏈家只獲得一個月租金的中介費。自如業務則提供更多收入的可能。
以北京一套丰台70㎡兩居室為例，記者了解到，2017年初該房屋自如租價為4650元，房主每月獲得租金約3500元-3700元，自如與房主的簽訂合同期為3-5年。以此粗略推算，自如業務的利潤空間相較於傳統租房，還是可觀的，尤其是具有一定規模后，裝修及傢具家電成本會得到充分攤薄。
值得注意的是，長租公寓將公寓作為線下流量入口，增值服務還有可延展的空間，此前魔方公寓就表示，該品牌增值服務收入佔總營收的10%-15%。2017年1月，自如優品上線傢具售賣。未來增值服務還包括相關產業鏈的延伸，例如智能家居、門鎖、保潔等。
華平之所以投資自如，也是看中了長租公寓可延展的「抓手」角色，「租戶搬進去后，未來的服務包括轉租、維修、更換房屋等都可以在自如內部轉換，我們更看重它能作為一個抓手，對白領人群做更長的場景覆蓋，例如自如未來可以考慮為住戶送生鮮食品，讓租戶更多的生活場景在自如的APP中，這些是非常有增長潛力的。」丁毅解釋道。
鏈家研究院數據顯示，預計到2025年，中國租賃市場規模將從現在的1.1萬億元增長到2.9萬億元。從海外經驗來看，住房供給體系立體化是大勢所趨，政府保障房不可能承擔所有的住房需求，盤活已有存量房產是更為有效解決新進入紐扣居住問題的辦法。
而面對行業競爭，有行業參與者判斷，短期內長租公寓市場還不會短兵相接，畢竟市場非常大，不過，為了搶奪更多市場份額，聚焦更垂直細分人群似乎是各家在嘗試的辦法。
自如2017年末發布短租自如驛和面向更高端家庭需求的自如寓。還有消息稱，泊寓正在設計家庭型公寓。未來，面向三口之家、養寵物租客、單身客等更多細分人群，各長租公寓品牌都在進行著不同的嘗試。