融信中國(03301)應該值多少錢?這是一個值得探討的話題。
如果從行業而言，房地產行業沒有多少的想像空間，題材和概念並不如熱門的科技獨角獸那麼性感;如果單純從業績而言，2017年的業績雖然合約銷售遠超預期，但較高的負債率和利潤的增長卻不能匹配其銷售的增速。
但另一個側面是，融信中國在過去三個多月里，其股價漲幅超過50%，遙遙領先地產板塊，是最牛的地產股。資金不會說謊，如果從這個角度而言，融信中國僅僅是以上兩點的表面描述所能概括的嗎?
在2018年3月27日投資者會議上，融信中國管理層給出了答案。根據智通財經APP的梳理，有以下幾點值得注意：
1.2018年合約銷售規模再增長50%。根據克爾瑞的數據，2017年融信中國合約銷售額為702億元，2018年銷售目標為1200億，則增速為71%;
2. 降槓桿。決心很大，2018年槓桿直降50個百分點，落到凈負債率低於100%以內，2019年至65%左右，降槓桿的過程，其實就是減財務支出增利潤的過程;
3. 增土儲、壓土地成本。通過輕資產運營、與萬科等大企業合作方式，即讓2017年土儲面積增加了118.8%，且約60.20%的土地位於中國一二線城市，亦將土地平均成本壓縮到了4814元/平米，同比下降了62.86%;
4. 增利潤，此與降槓桿是融信中國2018年的兩大基調。根據智通財經的測算，以2018年的目標銷售收入，代入到融信中國的權益值、凈利潤率水平，則其2018年的凈利潤額會在60億以上。
2017年融信中國的凈利潤是16.79億元，60億的凈利潤增長4倍，而截止3月28日收盤，融信中國的市值為185億港元。而1200億的銷售額，對應的市值倍比是8:1，市銷率是目前所有房地產企業中最低。
考慮於此，3月29日11.44港元的收盤價還貴嗎?
超越1200億
2017年，融信中國全年實現營業收入303.41億元，同比增長166.82%;毛利潤為50.25億元，同比增長118.3%;凈利潤為26.46億元，同比增長55.40%。同時，公司年末總資產1701.96億元，同比增長72.08%，公司各項財務數據均呈現大幅度增長。
同時，融信中國1月份的總合約銷售額為71.21億元，同比增長1.25倍。2月，融信中國的合約銷售額是65.6億人民幣。
此前，公司早已公布2018年度的合約銷售目標，即1200億。這個目標的完成問題不大。
對比來看，公司上市以來，每年的實際銷售金額都會超過年初目標。以2017年為例，融信中國年初設定的銷售目標是325億元人民幣(單位下同)，到年末，該公司交出了502.35億元的成績單，同比大增103.88%，較目標完成155%。再看2016年，融信全年銷售額為246億，也超額完成了年中大幅上調過的240億元銷售目標。
按今年頭兩個月合約銷售額增速來看，融信中國實現1200億目標亦是輕而易舉的事。
降槓桿之路
2018年註定是融信中國的降槓桿元年。
作為標誌之一，過往幾年降負債一直是融信業績會上的焦點，但2018年融信直接首次給出了降槓桿的具體數據目標。
數據顯示，報告期內，融信中國資產負債率為81.93%，較2016年76.66%上升6.88%;凈負債率也從2016年的101%增加至17年的159%，同比上升約58個百分點，但遠小於2015年的247%。
融信中國首席財務官曾飛燕曾飛燕表示，到2018年底，融信中國「希望回到100以下，2019年底希望能夠回到大概65左右的水平」。
具體方式是，主要依靠提高結算規模、配股融資和輕資產(即合作開發)的方式逐步降低負債水平。
以輕資產開發為例，拿地方面，公司與其它一線房地產企業如萬科(02202)、綠地、碧桂園(02007)等合作，多次拿下高價值地塊，將2017年新增的土地平均成本壓縮到了4814元/平米，同比2016年的12963元/平米下降了62.86%。
融信中國董事會主席歐宗洪亦提出：「集團將採納『降槓桿、減負債、增抗險、調資金』的謹慎理財之道，靈活運用多元化多渠道的融資模式、降低資金成本。」
從數據上看，2017年融信中國融資利息支出為40.18億元，較2017年利息支出22.45億元增長了78.98%。倘是降槓桿，則2018年融資利息有望微增或不增，但對應營收的成倍增長，則利潤更好看。
最低60億利潤?
按最新發布的數據，融信中國2017年度的毛利約50.25億元，營業收入為303.41億元，毛利率為16.56%。
16.6%並不高。但這主要是受海亮地產結轉的項目影響所致。海亮結轉的54億項目毛利幾乎為零，且已售未結轉的部分都是這個情況，對融信中國整體毛利的影響比較大，量化下來大概7個點左右，如扣掉海亮和收併購的項目，融信自有的項目毛利率大概在23%左右，較2016年的20.7%增長了2.14個百分點。
2018年，海亮將繼續產生100億左右的結轉，對毛利依舊會有影響，但管理層相信整體的毛利率會達到20%以上。
事實上，在規模逐漸成長起來后，融信內部提出：利潤比規模更重要。2017年融信內部對管理層考核的利潤指標很高，凈利15%，毛利33%。
融信管理層曾多次表態把重心重回利潤之上，保證增長的質量。 2017年中期，融信中國毛利率從18.40%提升至18.57%。
智通財經在這裡做一個預估，按融信中國今年1200億的銷售目標，以保守的60%權益計算，代入到同樣保守的10%凈利潤率計算，則凈利潤為60億元;如果以中位數的70%的權益計算機，考慮15%的凈利管理層考核指標，則是126億元。
兩個數字，分別是2017年利潤率的近4倍、8倍。如果以此數值計算，那麼融信中國或遠不止目前185億港元的市值水平。
行情來源：富途證券
從港股通持股比例來看，近期融信中國股價的上漲與內地資金助推有密切相關。近期內地資金不斷流入，其持股比例已從2017年12月底的1.7%上升至2018年3月27日的6.55%，勁增284%。