◎智谷趨勢 | DJ
正如去年底各大機構預測的那樣，進入2018年，全球貨幣寬鬆正逐步結束。
除了日本和歐盟，去年年底至今，英國、加拿大、美國、韓國等國家都在不同時間段上調基準利率，同時還多次暗示將再度加息。
與此同時，全球又步調一致地打壓高端房產。美國稅改讓加州和曼哈頓的高端房產賦稅增加至少10%，英國印花稅也重擊價位高的樓盤，澳大利亞、紐西蘭和韓國也出手打壓炒房現象。
政策一出，立竿見影。悉尼的房價領跌澳大利亞、曼哈頓的交易量銳減，價格下挫……
大放水時代結束，錢會跑向哪裡？從英國近期的房價變化中或許能窺探出端倪。
1倫敦房價遭遇滑鐵盧
根據房產數據跟蹤平台Acadata於周一（3月12日）發布的數據顯示，倫敦房價正在進入下跌的快速通道，一月平均房價跌至£593,396，同比下跌達2.6%，這是自2009年8月金融危機以來，該數據平台出現的最大同比跌幅。
黃線部分是倫敦，近兩年來，倫敦的房價漲幅下挫，可以看見，黃線的部分在今年1月下跌幅度變陡。
其中，倫敦最貴的地區跌得最多。倫敦西南部的Wandsworth區在倫敦表現最差，環比下跌2.5％，而同比去年1月下跌幅度達14.9％，平均價位在110萬英鎊。Southwark的價格則同比下跌12.2％，位居第二。
全倫敦33個區的房價呈現出這樣的趨勢：房價前11個地區房價跌幅最大，中間則居中，而後11個地區卻出現了上漲。倫敦房價排在倒二的Bexley在1月房價平均上漲4.5%（如下圖）。
（報告中各區的房價漲幅情況；藍色表示跌，紅色為漲）
除了倫敦的房價下跌，房產轉手量也遭遇4年來累積20%的跌幅。
從去年年末至今，倫敦房價持續放緩，這是英鎊暴漲、英國脫歐談判進展緩慢以及英國央行進一步加息等擔憂推高抵押貸款成本所導致的。同時，倫敦近來限購、印花稅也打壓了中高端房產的銷售。
不過，政府對首套房購買者實行減免印花稅的優惠政策，刺激年輕人購房。據Halifax的報道，在2017年，英國首次購房人數實現連續六年上漲，達到了2007年以來首次購房人數最多的一年。
3月13日公布的春季財報中，英國財務大臣哈蒙德也表示，經過短短4個月的時間，已經有6萬名購房者享受到去年秋季預算頒布的印花稅政策優惠。
但這一時期的倫敦房價和交易量都在跌，只能說明，購房的錢有部分流到倫敦以外的地區去了。
2倫敦周邊城市房價漲
在首都房價進入滑鐵盧狀態時，首都圈周邊城市的房產卻成了香餑餑。
上圖顯示，進入2016-2017年，倫敦、劍橋和牛津的房價漲幅變得十分緩慢。而在倫敦房價上漲得高於天際時，與倫敦軌道相連的城市Bristol的房產需求上升，從而推升了該地房價上漲。
另一個房價統計平台Hometrack的房價數據顯示，在它跟蹤的20座英國城市中，愛丁堡是房價增長最快的城市，年均增長7.7％，但平均房價218,600英鎊仍處於平均線以下。其他城市包括伯明翰、曼徹斯特、萊斯特和利物浦也有不錯的表現，雖然進入12月，曼徹斯特和利物浦的房價略微收緊，但在1月都有超過6%的同比房價漲幅。
這股漲勢能否持續？Hometrack的首席研究員Richard Donnell認為，基於區域經濟的形態和當前住房市場周期的軌跡，伯明翰和曼徹斯特的房價將在未來3-4年內上漲20%-30%。
在印花稅等政策和房價高企的雙重壓力下，倫敦房價增幅仍會緩慢，甚至下跌，但是倫敦的房價會因為退歐危機而大幅下跌嗎？其實也不盡然。
來看看從1995年到2017年，倫敦的房價變遷：
（數據來源：倫敦政府網）
即使到2009年的金融海嘯時期，倫敦房價受挫回到2006年的價位，但倫敦金融中心的地位牢固，投資人眼見房價下跌都認為是窪地，大量錢湧入倫敦，房價隨即反彈。歐盟出現危機時，外資也會跑來找英國，李嘉誠等中國巨富對英國就特別青睞。
所以，倫敦房價很快就恢復過來。現在雖然也在下跌情形，但也有人表示對倫敦房價樂觀。
前段時間因為租房市場緊俏，就傳出房租上漲的討論，未來若倫敦房價將保持平穩，而房租上漲，那麼租金回報率就會上揚。目前，英鎊正處於退歐談判中的弱周期、按揭利率也在低位，或許正是不錯的入手時機。
3全英房價持續低迷，退歐談判不攏成本或大增
此消彼長，英國的房價總體上處於較平穩的狀態。但Nationwide和Halifax的最新數據皆顯示，2月份英國的房價漲幅為2013年3月以來最低，主要受去年聖誕節和新年的消費走軟的因素影響。
Nationwide的首席經濟學家Robert Gardner指出：
「房地產市場在未來一年的表現如何，將在很大程度上取決於經濟面和基準利率走向的發展。 英國退歐事態發展仍將是一個關鍵因素，儘管這些仍很難預測。我們仍然預計英國經濟將保持溫和增長，2018年和2019年年均增長1％至1.5％。經濟活動疲弱以及家庭預算持續緊縮，可能會拖累住房市場的活躍度和房價。」
對於英國經濟，今年財政預算時顯得更樂觀。哈蒙德援引英國預算辦公室（OBR）的預測認為，英國2018年GDP漲幅應有1.5%。
同時，還有兩組重要經濟數據值得關註：
英國就業人數自2010年以來增長了300萬人，相當於平均每天有1000人找到工作，失業率降到了40年來的最低點。
OBR預測，到2018年年底，通脹率將由當前的3%降低至目標值的2%。如果真如所願，則意味著英國的實際工資將出現增長，並將穩步提高。
不過，雖然經濟數據和預測都樂觀，但是扯皮不斷的英國和歐盟卻仍是英國前路上的陰霾。
近來，一份由奧緯諮詢和律師事務所Clifford Chance聯合製作的報告稱，如果英國在未達成協議的情況下脫歐，除英國以外的歐盟27國企業每年將因關稅和非關稅壁壘不得不支付310億英鎊，向歐盟出口的英國企業每年也將不得不支付270億英鎊。摺合對雙方每年將產生580億英鎊的貿易成本。
也就是說，英國正式退歐后，物價上漲或是市場的直接表現，而工資漲幅如果弱於通脹，將進一步拖累市場活力，樓市也受到牽連。
但Gardner還是保持謹慎樂觀，他提出：
「房地產市場活動僅僅會小幅放緩，因為按照歷史標準預計，失業率和抵押貸款利率將維持在低位。同樣，市面上的在售房產數量較少將會持續支持房價上漲。總的來說，我們預計英國房價將大致持平，2018年期間的邊際收益約為1％。」
另外，沙特的土豪們似乎都認為英國現在處於價值低洼，正在大刀闊斧地買地。沙特國王的侄子，Abdullah Bin Mosaad王子通過參股英國資產管理企業Darin Partners，計劃在未來一年裡，在倫敦以及周邊區域投資至少2億英鎊的商業物業。
當政策收緊時，錢就會從過熱的地方撤出，尋找新標的。倫敦核心區漲不動了，投資人就會跑到倫敦周邊，或者英國其他價格低位的城市掘金，這樣的趨勢從英國的房價變化，以及成交量情況上有明顯表現。
看到這裡，對英國房產有興趣的你會怎麼做？
（數據：新浪財經）
1英鎊對人民幣8.8191元，小幅下跌后趨於平穩。